Quel choix en termes de TVA pour les marchands de biens ?
Au préalable il est important de comprendre ce qui caractérise les marchands de biens aux yeux de l'administration fiscale :
Ils achètent et revendent des biens immobiliers avec l'intention de réaliser un profit. Autrement dit, dans un but spéculatif. Et ces opérations d'achat- revente sont réalisées de façon régulière.
Professionnels de l'immobilier, les marchands de biens sont assujettis à la TVA.
À savoir que le régime de TVA applicable à la revente dépend de la qualité de l'acheteur (particulier ou professionnel assujetti à la TVA) et du type d'opération réalisée :
> achat-revente de terrains à bâtir
> achat-revente d'un bien immobilier achevé depuis plus de 5 ans
> achat-revente d'un bien immobilier achevé depuis moins de 5 ans
L'achat revente de terrains à bâtir
L'achat revente de terrains à bâtir est une opération soumise de plein droit à la TVA.
Cependant, les marchands de biens ont le choix entre :
> la TVA sur marge
> la TVA sur le prix total
La TVA sur marge ne permet pas de déduire la TVA payée par le marchand de biens lors de l'acquisition du terrain, mais si la revente est faite à un particulier (donc non assujetti à la TVA) opter pour la TVA sur marge permet de réduire le prix de vente.
Inversement, opter pour la TVA sur prix total permet de déduire la TVA payée lors de l'acquisition et de bénéficier d'un droit de mutation à taux réduit. Ainsi est-ce le choix à privilégier quand la revente se fait à un professionnel assujetti, tel qu'un promoteur immobilier.
L'achat-revente d'un bien immobilier achevé depuis plus de 5 ans
Dans ce cas de figure, les marchands de biens ont le choix entre :
> la TVA sur marge
> la TVA sur le prix total
> l'exonération de TVA
En choisissant la TVA sur marge, comme son nom le laisse supposer, la TVA s'applique sur la marge réalisée par le marchand de biens et non pas sur le prix de vente. La TVA sur marge se calcule en prenant le prix d'achat augmenté des charges afférentes et le prix de revente.
Seule l'option pour la TVA sur le prix total de la revente permet au marchand de biens de déduire la TVA payée lors de l'acquisition du bien immobilier. C'est impossible s'il choisit d'appliquer la TVA sur marge.
Néanmoins, choisir la TVA sur marge est intéressante si le nouvel acquéreur est un particulier ou si d'importants travaux de rénovation ont été réalisés. En effet, les travaux étant soumis à la TVA, la TVA déductible des travaux peut quelquefois être supérieure au montant de la TVA sur marge. Auquel cas, le marchand de biens génère ainsi un crédit de TVA sans pour autant augmenter le prix d'achat du particulier.
Même quand la TVA des travaux n'est pas supérieure à la TVA sur marge, choisir la TVA sur marge peut rester intéressante. Le marchand de biens peut s'adresser à son expert-comptable pour faire des simulations au cas par cas.
à savoir que si le nouvel acheteur est un professionnel assujetti à la TVA, il vaut mieux conserver l'exonération de TVA, ou faire le choix de la TVA sur le prix total.
Pour rappel, seul le choix de la TVA sur le prix total permet de déduire la TVA acquittée lors de l'achat, et donc de réduire le prix d'achat du bien. Cette option est particulièrement intéressante quand le bien immobilier a été acheté puis revendu à un professionnel assujetti à la TVA.
En revanche, si l'acheteur est un particulier, il est souvent préférable d'opter pour l'exonération de TVA. Exception faite si d'importants travaux de rénovation ont été réalisés.
L'achat-revente d'un bien immobilier achevé depuis moins de 5 ans
Dans ce cas, la revente est soumise de plein droit à la TVA sur le prix total.
Ainsi, les marchands de biens peuvent déduire la TVA payée lors de l'acquisition du bien immobilier.
Ils bénéficient aussi d'un droit de mutation à taux réduit lors de l'acquisition du bien immobilier : 0,715 % au lieu de 5,09 %.
Vous avez besoin de conseils supplémentaires ? De faire des simulations ? Contactez nos experts-comptables !
Mis à jour le 2021-08-13 10:59
