Fiche Qu'est ce qu'un marchand de biens ?

La plupart du temps, les biens sont rénovés et réaménagés.
En effet, pour augmenter la plus-value, le principal levier consiste à acheter un immeuble ancien et à le rénover.
Son salaire correspond à la plus-value générée lors de la revente de ses biens immobiliers.

Ce n'est pas une activité réglementée, contrairement au métier d'agent immobilier, qui lui est un intermédiaire.
Cependant, il doit souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle (RCP).
A savoir qu'il est responsable des vices cachés des biens qu'il vend.

Lorsqu'il fait réaliser d'importants travaux, il doit souscrire une assurance garantie décennale et une assurance " dommages-ouvrage " avant l'ouverture du chantier.
Cette dernière permet de couvrir les éventuels dommages.

Comme tout acquéreur, il est également tenu de demander au préalable les autorisations de construire et les autorisations en cas de rénovations importantes et/ou de changement d'usage des locaux.

Activité non réglementée en termes de diplômes, elle nécessite néanmoins de la part du marchand de biens de vraies qualités de commerçant et de solides connaissances en immobilier, en urbanisme, en construction, et en fiscalité.

Dans la mesure où les sommes en jeu sont importantes, l'activité est risquée.
Le marchand de biens doit disposer d'une somme conséquente à investir.

Exerçant une activité commerciale, il peut créer son entreprise sous maintes formes juridiques : une société commerciale type SASU ou EURL s'il est seul; une SAS, une SARL ou une société civile telle que la Société Civile de Construction Vente (SCCV), à plusieurs.

A savoir que les associés sont indéfiniment responsables de leurs dettes au sein d'une société civile.
Seule la SCI est inappropriée pour l'activité de marchand de biens.
Elle convient uniquement à ceux qui achètent un immeuble pour faire de la location non meublée.

En termes de fiscalité,

Les revenus de son activité commerciale relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et il est exonéré des droits de mutation s'il revend son bien immobilier dans les cinq ans qui suivent l'achat.

Il bénéficie de frais de notaires réduits entre 2% et 4%, alors qu'un particulier paye entre 7% à 8% de frais de notaires.

De plus, il est assujetti à la TVA sur ses marges, autrement dit la TVA est seulement appliquée sur la marge dégagée par la revente du bien, et non pas sur le prix de la revente.