Fiche : Marchand de biens et TVA sur marge

Alors qu'en principe les ventes de biens immobiliers sont soumises à la TVA sur le prix total ; pour le marchand de biens, la TVA ne s'applique que sur le montant de la marge qu'il fait entre le prix d'acquisition du bien et son prix de revente.

C'est ce qu'on appelle la TVA sur marge, elle est encadrée par l'article 268 du Code général des impôts.

Jusqu'en 2018 l'administration fiscale conditionnait la TVA sur marge à une identité physique et juridique entre le bien acheté et revendu. Tandis que la Cour administrative estimait que l'application de la TVA sur marge était seulement conditionnée au fait que l'acquisition par le cédant n'avait pas ouvert droit à déduction de la TVA.

Depuis le 17 mai 2018 seule l'identité juridique est requise pour pouvoir bénéficier de la TVA sur marge.

En conséquence, un lot revendu comme terrain à bâtir (TAB) ne doit pas avoir été acquis comme terrain d'assiette d'un immeuble bâti.

Autrement dit, un marchand de biens qui achète un immeuble avant de procéder à sa démolition et division du terrain pour revendre les parcelles comme TAB ne peut pas bénéficier de la TVA sur marge du fait que des changements d'identité sont intervenus entre le bien acquis et revendu.

Le 27 mars 2020, sur le fondement de l'article 392 de la Directive TVA, le Conseil d'Etat a confirmé que les ventes de TAB issus de la démolition d'un bien acquis comme immeuble bâti ne peuvent pas bénéficier de la TVA sur marge.

En revanche, La revente d'un terrain à bâtir issue de la division d'un plus grand terrain acquis comme TAB peut bénéficier de la TVA sur marge.