Fiche Comment devenir marchand de biens ?

Contrairement au métier d'agent immobilier, le métier du marchand de biens n'est pas une activité réglementée.

Alors que l'agent immobilier doit être titulaire du BTS Professions immobilières ou, à défaut justifier d'une longue expérience professionnelle dans le métier, il est possible de devenir marchand de biens sans diplôme particulier.

Il suffit de remplir ces 3 conditions pour exercer cette activité commerciale, même en l'absence de statut juridique :
>     Acheter avec une intention spéculative
>     Acheter et revendre de façon "habituelle"
>     Acheter et revendre des immeubles, des terrains, des parts sociales de sociétés immobilières, des fonds de commerce
Cependant, au vu de l'importance des enjeux financiers, il est indispensable de posséder de solides connaissances en droit de l'urbanisme, en immobilier, en travaux de rénovation et en fiscalité.

Activité commerciale par essence, il devra aussi avoir des qualités relationnelles.

Une mauvaise estimation du temps et du coût nécessaire à la rénovation d'un immeuble, par exemple, aura forcément des conséquences financières sur la plus value.
Or, le salaire du marchand de biens fluctue au gré des plus values qu'il fait quand il revend le bien.

Quant au choix du statut juridique, les sociétés commerciales sont souvent utilisées ; SARL/EURL et SAS/SASU selon association ou non.
A plusieurs, il est également possible de créer une Société Civile de Construction Vente (SCCV)
Par contre, La SCI est inappropriée.
Elle convient uniquement à ceux qui achètent un bien immobilier pour faire de la location non meublée.

En termes de fiscalité, les revenus générés par cette activité commerciale relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Ainsi, le marchand de biens  est exonéré des droits de mutation s'il revend son bien immobilier dans les cinq ans qui suivent l'achat.

A titre de comparaison, un particulier paye entre 7% à 8% de frais de notaires, le marchand de biens bénéficie de ces frais à un taux réduits entre 2% et 4%.

Enfin, le marchand de biens est assujetti à la TVA sur ses marges, c'est à dire que la TVA n'est  appliquée que sur la marge dégagée par la revente du bien (la plus-value), et non pas sur le prix de la revente.